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以成本价购买的房改房的分割之一

以成本价购买的房改房的分割之一

1.      房改房概述     ;

房改房,即个人根据国家房改政策购买的公房,包括一般的公有住房及所有权归中央在京单位的公有住房(以下简称央产房)。

根据2003年《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》第2条,已购公房,是指职工按房改成本价或标准价(含标准价优惠办法,下同)购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。该办法第11条进一步明确:“中央在京单位包括党中央各部门,全国人大机关,全国政协机关,最高人民法院,最高人民检察院,国务院各部委、各直属机构,各人民团体,及其所属单位。住房制度改革归口国管局、中直管理局管理的中央在京企业,及其所属单位已购公房上市出售,按本办法的规定执行。”

关于已购央产房的上市交易,该办法第8条规定了不得上市交易的央产房,第9条规定上市出售的已购公房应补交的土地价款,第11条规定,以成本价购买的住房上市出售的,收入在缴纳规定的税费后归个人所有;以标准价购买的住房,可先按购房时的成本价补足价款,取得完全所有权后上市出售,也可直接上市出售,收入的6%归单位,其余的缴纳规定税费后归个人。其第16条规定:“凡涉及交易过户、权属登记以及税费缴纳等事宜,按《北京市人民政府关于印发〈北京市已购公有住房上市出售实施办法〉的通知》(京政发〔2003〕3号)及相关规定执行。”

可见,已购央产房,与一般的已购公有住房一样,都包括能上市交易的和不能上市交易的,离婚时房屋的分割均可分这两类进行讨论。因此,仅对一般的已购公有住房的分割进行详细讨论,已购央产房的分割基本可以参照进行。

根据公房出售的有关规定,公房的出售有市场价、成本价、标准价三种。以不同价格购买的房屋,其所有权归属不同©

(1)以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。

(2)    以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收人归个人所有。

(3)    以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用枚、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进人市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。

2.      对房改房分割的论述的结构安排         "

从以上分析可见,以市场价购买的房产,购买人取得完全所有权,其上市交易不受限制,与一般商品房无异,不具有特殊性。以标准价购买的公有房屋只能取得部分产权,由于购买公房可以采取分期付款的方式,基于所有权保留的原理,可能已购公房尚未取得产权证,对未取得产权证的已购公房,其他文章论述。本文仅讨论离婚时已经取得房屋所有权的以成本价购买的公有住房的分割。         -

3.      关于以成本价购买的房改房分割的四点说明

(1)以成本价购买的房改房的特殊性分析:

第一,价格优惠,体现政策性和福利性.   .

首先,成本价仅包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各地自行确定)、管理费、贷款利息和税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣(折旧年限一般为50年)计算,使用年限超过30年的,以30年计算;经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。可见,成本价未包括土地使用权的价格,因此在上市交易时,需要补交相关价款。按现行政策规定,是由买受人交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

其次,在成本价的基础上享受各种折扣。包括2000年以前购买现已住用的公房的折扣、职工工龄折扣、一次性付款折扣等。

再次,可以实行分期付款。首期付款不得低于实际售价的30%,分期付款的期限一般不超过10年,分期交付的部分要计收利息,单位不得贴息,利率按政策性抵押贷款利率确定。因此,在全部价款付清前,单位可能基于买卖行为所有权保留的约定,不向职工转移房屋所有权。

最后,此种福利每个家庭只能享受一次。那么,夫妻双方只能在一方的单位享受一次福利性购房,选择在一方单位购房,必然丧失在另一方单位购房的机会;如果双方在同一个单位,也只能共同享受一次。

第二,关于产权的特殊性

个人享有所有权,能够取得统一制定的产权证书,证书上会注明产权属性。但是未付清全部价款的,可能还不能取得产权证书,不能享有所有权。

第三,关于上市交易的特殊性

A.     5年的限售期届满并不是上市交易的必要条件

以成本价购买的公有住房,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。

但是,根据1999年《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明》、1999年建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、2003年《北京市已购公有住房上市出售实施办法》,只要法律法规没有特别规定并且个人和单位没有特别约定,已购公有住房只要有产权证,即可上市交易,不一定要住满五年,只是住满五年后上市交易可以享受税收等优惠。

B.     土地出让金或土地收益的价款由买受人交纳。

C.     根据地方性的政策规定,以成本价购买的公有住房,可能转化为一般

①《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(1994年7月18日)第20条。

②《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(1994年7月18日)第18条和第22条。

③④《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(1994年7月18日)第21条。

⑤《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部1999年)第5条,建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明》(1999年)第7条,《北京市已购公有住房上市出售实施办法》(2003年)第4条、第8条。_

商品房。例如,2003年《北京市已购公有住房上市出售实施办法》第6条规定:“按房改成本价购买公有住房的城镇居民,也可以按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后,向房屋所在区、县国土房管局申请办理商品房房屋所有权证。”转化为商品房后,其分割就没有任何特殊性。

离婚时夫妻财产分割需要考虑以成本价购买的公有住房的如上特殊之处。但是对其中依法已转化为商品房并办理了权属登记的,按照一般商品房处理即可。本文主要讨论未转化为商品房的情形。根据购买前承租人身份、出资财产性质(共同财产或个人财产)以及是否取得所有权等因素,已购公有住房的权属认定和分割可能出现不同的情况。

(2)以成本价购买的公有住房的性质认定

一方在本单位购买并登记在一方名下的公有住房,在符合夫妻共同财产制的情况下,能否认定为夫妻共同财产?能否将该住房判归非单位职工一方?认为,除购买时职工和单位另有特别约定外,可以将该住房认定为夫妻共同财产,并且可以将该住房判归非单位职工一方。理由如下:

首先,在一方单位购买的公有住房包含了对双方的福利性优惠。从我国住房制度改革政策上看,职工购买现已住用的公有住房,售房单位给予工龄折扣等福利待遇是按夫妻双方的工龄计算,其面积、价格等是在综合考虑职工的职务、家庭人口等多种因素上确定的。另外,职工按成本价购房,每个家庭只能享受一次。可见,公房出售时,即使是以夫妻一方名义购买,实际上单位是视夫妻双方为一体而出售的。

其次,关于登记与权利真实归属。物权法等将登记及权属证书视为权利依据,登记具有对抗效力,在第三人不知情的情况下,依登记所显示的内容―进行交易,可以保护善意第三人,从而维护交易秩序。但是,在夫妻内部权利义务的认定上,不存在善意第三人的保护问题,更应考虑实际情况。尽管《房屋登记办法》要求共有人共同申请登记,但是,我国长期以来住房登记制度本身不完善,普通民众不了解登记的重要性,家庭、家长、户主意识显著,实践中,往往由夫妻一方申请登记,而登记机关通常按照申请人的申请直接登记、发证,这就造成了登记与实际权利状况不一致的情况,如果仅按照登记认定住房所有权归属,必将损害其他共有人权利,因此,即使登记在一方名下,只要实际上属于夫妻共同财产的,即应认定为夫妻共同财产。根据我国《婚姻法》第17条规定,夫妻关系存续期间所得的财产均应认定为夫妻共同财产。《婚姻法司法解释(二)》第19条规定:“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”另外,《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠若干问题的意见》(2007年)第12条规定:“夫妻双方婚后共同出资购买的产权房,无论登记为夫妻双方或一方,均为夫妻共同财产。”可见,我国立法承认登记和实际权利不一致的客观情况,并且确立了在夫妻关系内部以实际情况确定财产性质的原则。只要是婚后夫妻以共同财产出资购买的房屋,即使登记在一方名下,也应认定为夫妻共同财产;而婚前或婚后个人购买的房屋,如果登记在一方名下,认定为个人财产,但是如果登记在双方名下,没有其他约定时,可以将一方自愿将房产登记在双方名下的行为视为一方对另一方基于感情等因素的赠与,因此可认定为共同财产,只是分割时适当照顾出资一方。

最后,既然已经认定为夫妻共同财产,当然应按照夫妻共同财产分割的一般原则进行分割,无论判归职工一方还是非职工一方,都是合理合法的。

 

(3)已认定为夫妻共同财产的住房的分割——对《婚姻法司法解释(二)》第20.条的理解。

 

对共同住房的分割,首先应遵循意思自治原则,由当事人协商分割。不能达成一致的,可以依《婚姻法司法解释(二)》第20条处理。《婚姻法司法解释(二)》第20条规定;“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。”因此,在已取得房屋的完全所有权,并且双方都有权取得该房屋所有权的情况下:

双方均主张房屋所有权的,如果同意竞价,应当以竞价方式确定归属。住房属于不动产,一物一权原则及成套住房在功能上的不可分割性,决定了同一住房上不能并存两个所有权,而只能由一方取得。.因此,在双方同意竞价的基础上,法院可以召集双方当事人,以公开竞价的方式/由出价高的一方取得该住房所有权,并给予另一方相应数额的补偿。

另外,有的地区规定了适用竞价制度的更严格的条件,例如,2007年《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第11条规定:“在处理共有房产时,当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属,若符合卞列条件的,可予准许:(1)双方同意竞价;(2)双方经济、住房等条件基本相同。”在案件代理中,发现有法官不考虑上述因素,只要一方当事人在离婚诉讼中提出要求竞价分割,法官不顾另一弱势女性的经济状况,便直接适用竞价规则,显然有失公平。上海高院的规定比《婚姻法司法解释(二)》的规定更具合理性,因为双方经济条件等差距太大的话,无法公平地适用竞价制度,且可能无法充分体现我国婚姻法中照弱势妇女的原则。“双方经济条件等基本相同”应是竞价制度实施的基础,是该制度本身所要求的。;:

②双方均主张房屋所有权,但是不同意竞价,法院应该如何判决?

首先,不能适用竞价制度。竞价制度实施的基础应该是双方经济条件基本相当并且双方同意。如果前提不成立,一味适用竞价制度,可能有损我国《婚姻法》的照顾原则。目前,我国对于竞价制度尚无明确的法律规定,难免造成操作上的随意性,可能导致不公,因此,不能不加选择地适用竞价制度。

其次,对于夫妻共同购买的房改房,有人认为应充分考虑其婚前归属。其实,婚前一方承租的公房,其付出的成本很小,而且对该公房并不享有所有权,而只享有承租权(属于债权),而且婚后购买时,价格上的优惠是给予夫妻双方的福利,由一方单独享有显属不公。

因此,既然已经认定为夫妻共同财产,就不应该再考虑婚前该房的承租情况,而应考虑婚姻存续期间及离婚后的情况,根据《婚姻法》的照顾原则确定归属,优先考虑抚养子女一方、有残疾一方、无过错方、生活困难一方、女方。但是如果没有子女或者子女已成年不需要照顾,双方均健康、富有且无过错,离婚是由女方过错导致的,法院可以自由裁量,或者采取实践中已经存在的房屋置换调剂方式,将原来的一房换为两房,从而保证双方都有房住,当然,采取置换调剂方式的,需要事前经过夫妻双方同意。

 

一方主张所有权或者双方均主张所有权,但最终采取竞价以外的方式确定房屋归属的,都涉及获得所有权的一方给另一方相应补偿的问题,进一步涉及房屋价值的确定问题。一般说来,主张所有权的一方希望以住房价格的最低数额即购房时支付的价款为标准给对方补偿,而另一方希望以住房的最高价款即同类住房在市场中的出售价格为标准。而该条司法解释确立了按市场价而不是购买价作出评估的原则,妥善地解决了这一争议。因为我国的现实是,房屋升值迅猛,如果以购房价为标准进行补偿,对另一方显然不公。因此,无论是以优惠价购买的公有住房还是经济适用房、两限房、商品房,均应依评估的市场价值确定补偿额。住房市场评估,当事人可以委托房地产估价机构或者房地产估价事务所进行。如果当事人双方对房屋价值无法达成竣议,也不委托估价机构评估的,人民法院可以委托估价机构对争议住房的价值按照现行市场价格作出评估。人民法院依据该房屋的市场评估价值,.按照当事人双方协议的财产分割办法,由取得住房的一方给予另一方相应的补偿,,或者按照平等分割共同财产的原则,根据案件具体情况,将该住房市场坪估价值的一定数额,由取得住房的一方补偿给另一方。委托估价的费用,由当事人按照分割住房价值的比例分担。

④双方均不主张房屋所有权的,应根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。现在人们对于住房质量要求越来越高,越来越注重所在区位、周边环境、楼层、朝向、面积等综合性因素,福利性政策的住房等较老式的住房在诸多方面已不能满足人们的居住要求。因此,双方可能都想取得一定的房价款补偿后另行购房。面对这种情况,人民法院就不能依照顾原则强行将房屋判归一方,而应将房屋拍卖后分割价款。

(4)认定为共同财产的房改房在限售期内的分割

首先,“一般住用五年可上市交易”中的“五年”并不是强行性规定,未满五年的,只要符合上市交易条件,也可交易,只是无法享受税收等优惠。那么,认定为共同财产后,所谓的限售期并不能妨碍该房的分割,其分割即可按《婚姻法司法解释(二)》第20条的规定及前述理解进行。

其次,如果实践中,确因各种原因暂时不满足上市交易的条件,在认定为共同财产后,对其进行分割。其实,在双方或一方主张所有权的情形下,与《婚姻法司法解释(二)》第20条的规定及前述理解基本相同,只是当事人可能对补偿标准有异议。取得房屋的一方可能认为该房屋暂时不满足出售条件,其市场价值也无法实现,从而主张按购买价进行补偿,而未取得房屋所有权的一方可能认为该房屋一旦符合上市条件,便会产生巨大的升值,因此主张按市场价进行评估。认为,此种情形下,仍应以评估所得的市场价为补偿标准,因为该房屋的限售只是暂时的,即使限售期很长,但毕竟取得房屋所有权的一方的住房问题已经解决,而如果按照购实价进行补偿,未取得房屋所有权的一方的住房问题很难解决,因为该方所获补偿远远低于该房的市场价值,要重置房屋,确属困难。另外,在双方都不主张所有权的情形下,由于该房限制出售,因此,不能采取拍卖等方式将该房转让给第三人,而只能暂时不予处理,待该房屋可上市交易时再行分割。由于暂时没办法处理该房的所有权问题,因此暂时不处理,这种不处理并不会带来严重后果,因为双方都不主张所有权一般可以表明双方并不存在住房困难。

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