离婚时已签订买卖合同但未取得房屋产权证如何处理？

离婚时已签订买卖合同但未取得房屋产权证如何处理？

夫妻双方在婚姻存续期间共同购买房屋，但在离婚时尚未取得房屋产权证的，此时双方并未取得房屋所有权，而只是取得对出卖方主张继续履行买卖合同的债权。在离婚财产的分割中，难以对房产进行分割的主要原因是房屋权益与房屋产权证的取得存在时间不一致，且产权证并不是判断个人财产还是共同财产的唯一依据。办理这类案件时，法院不对房屋所有权归属作出判决，而应根据实际情况判决由一方使用，具体判归哪一方使用，主要考虑因素有签订房屋买卖合同的时间、签订主体、购房款的性质、出资比例等。待当事人取得房屋完全所有权后，如果产生争议，可另行起诉。

李隆兰诉陈祯文离婚纠纷抗诉案

原告李隆兰与被告陈祯文均系再婚，2006年8月1日登记结婚，婚后未生育子女；2007年2月11日被告陈祯文签订合同购买位于重庆市渝北区港汇路空港锦绣丽舍3幢1单元5-4号房屋一套，房屋的建筑面积为125.52平方米，总造价为263592元，采取按揭付款的方式，按揭20年，贷款10万元，首付169868元，缴纳税费18747元；2007年2月13日两人在重庆市渝北区民政局协议离婚，离婚协议上记载无共同财产和债权债务进行分割；2007年3月22日两人在重庆市渝北区民政局登记结婚，婚后对所购房屋进行了装修,花去装修费30000元，人工费6000元。

另查明：2007年2月11日陈祯文签订购房合同，2月13日即协议离婚的当天，交首付款169868元，其中，向重庆市卢山房地产开发有限公司借款50000元(此款陈祯文于2007年7月26日归还)。2月13日，陈祯文还向中国建设银行申请个人住房贷款10万元。

2007年9月28日李隆兰起诉至法院，要求与陈祯文离婚，并请求分割婚姻存续期间购置的按揭房折价款115000元。 

审理法院依照《中华人民共和国婚姻法》第32条第2款，第39条之规定，判决：

一、准许原告李隆兰与被告陈祯文离婚；

二、位于重庆市渝北区港汇路空港锦绣舍3幢1单元5-4号房屋一套归被告陈祯文所有，并由被告缴纳房屋按揭款；

三、由被告陈祯文在本判决生效后10日内给付原告李隆兰房屋折价款112307.5元。

裁判理由

2007年12月5日，重庆渝北区人民法院作出〔2007〕渝北法民初字4487民事判决，认为原、被告虽系自主婚姻，但婚后未建立起真正的大妻感情，其夫妻感情确已破裂，审理中，被告同意离婚，所以，原告的离婚诉请,本院予以支持；原告要求分割夫妻共同财产之请求，2007年2月13日原被告在重庆市渝北区民政局协议离婚，未对共同财产进行处理，本院予以支持；被告以借款系共同债务，要求原告分摊，理由不充分，又没有证据加以佐证，本院不支持被告此请求。

再审诉辩情况

陈祯文不服一审判决，向检察机关提出申诉。2009年6月17日，重庆市人民检察院第一分院以渝检一分院民抗〔2009〕5号民事抗诉向重庆市第一中级人民法院提出抗诉。理由如下：

1.原审认定2007年2月13日双方当事人在渝北区民政局协议离婚时，未对共同财产进行处理与事实不符。经查：双方当事人2007年2月13日在渝北区民政局签订了《自愿离婚协议书》，该协议在财产处理栏内明确记载男女双方均无共同财产、存款及债权债务进行分割。上述行为已经构成对婚姻关系存续期间的共同财产进行处理,并非原审认定的双方未对共同财产进行处理。原审将共同财产进行分割等同未对共同财产进行处理显属认定事实不清。

2.原审认定位于重庆市渝北区港汇路空港锦绣舍3幢1单元5-4号房屋系夫妻共同财产也与事实不符。首先，2007年2月13日双方协议离婚时，签订的《自愿离婚协议》已明确双方无共同财产，讼争房屋非此次婚姻关系期间的夫妻共同财产。其次，2008年12月31日房地产行政管理部门将该房屋产权登记在陈祯文名下。此时已不属双方婚姻关系存续期间，按照婚姻法相关规定，在这种情况下若要认定该房屋系夫妻共同财产，必须证明房屋所有权的对价——即购房款是夫妻共同财产。陈祯文与李隆兰的第一次婚姻始于2006年8月1日，止于2007年2月11日，存续期间为6个月零10天。讼争房屋的付款为169868元，加上税费等必要支出，陈祯文2007年2月13日支付的购房款高达17万余元。而陈祯文的职业系普通乡村医生，李隆兰无业，系国家最低生活保障救济的人员，以他们的收人水平在没有其他收人的情况下，不可能在短短半年时间积累高达17万余元的夫妻共同财产，且在原审卷宗中并无证据证明李隆兰有出资购房行为。据此，综合陈祯文提交的证据分析，讼争房屋应系其用婚前财产和个人借款购买，原审认定该房屋系夫妻共同财产而在离婚时加以分割属认定事实不清。

3.原审分配举证责任不当。(1)原审对证明《自愿离婚协议书》效力的举证责任分配不当。陈祯文与李隆兰在2007年3月12日签订的《自愿离婚协议书》已经对夫妻共同财产的处理达成一致，除非李隆兰能够举证证明在订立该协议时存在欺诈、胁迫等情形，否则应当认定2007年2月13日双方当事人达成的协议是双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第1款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”依据该规定，李隆兰应当对该协议存在无效或可撤销的事由负举证责任，但李隆兰并未就其该主张举示任何证据，原审采信其主张于法无据。

(2)原审对证明房款是夫妻共同财产的举证责任分配不当。由于《自愿离婚协议书》已经对夫妻共同财产进行了处理，房款若支付于该协议签订后，则应当属陈祯文个人财产；若支付于该协议签订前，才存在房款归属之争。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”该协议的签订与房款的支付在同一日，李隆兰作为原审原告，主张购房款系夫妻共同财产，则应当对房款支付与协议签订的先后顺序承担举证责任。原审判决在该事实真伪不明时，让对此不负有举证责任的陈桢文承担不利后果属举证责任分配不当。

经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第186条第1款以及《中华人民共和国婚姻法》第5条之规定，判决：

一、维持重庆市渝北区人民法院〔2007〕渝北法民初字第4487号民事判决第一、二项；

二、撤销重庆市渝北区人民法院〔2007〕渝北法民初字第4487号民事判决第三项；

三、由陈祯文给付李隆兰存款12500元，房屋装修费18000元，房屋按揭款3175.83元，共计人民币33675.83元。

再审理由

重庆市第一中级人民法院受案本案后，指令重庆市渝北区人民法院另行组成合议庭再审。重庆市渝北区人民法院于2010年1月8日作出(2009)渝北法民再初字第2号民事判决，认为本案争执的焦点是婚姻关系存续期间所得财产的界定。我国《婚姻法》第17条规定了夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(1)工资、奖金；(2)生产、经营的收益；(3)知识产权的收益；(4)继承或赠与所得的收益，但本法第18条第3款规定的除外(遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产(5)其他应当归共同所有的财产。正确理解《婚姻法》第17条规定的“婚姻关系存续期间所得”，需要了解几个重要的判断标准：第一，范围标准，也就是《婚姻法》第17条规定的财产所得范围；第二，时间标准，即婚姻关系存续期间。此期间指的是合法缔结婚姻到婚姻关系依法解除或自然终止；第三，所得标准，对《婚姻法》17条中规定的“所得”，应从以下4个方面进行判断：其一，权利的取得，而不是指对某财产的实际占有或控制；其二，包括夫或妻一方所得以及夫妻共同所得；其三，不包括《婚姻法》第18条规定的夫妻个人专有财产；其四，不同财产的权利取得，要结合不同财产权利取得的法律规定加以认定，不动产权利的取得以获取行政颁证为要件。该院认为：申诉人于解除婚姻关系后取得诉争房屋之产权，该房屋不属申诉人与被申诉人在婚姻关系存续期间所得，因而不是夫妻共同财产，被申诉人要求分割本案诉争房屋之请求不予支持。但申诉人与被申诉人结婚登记后存于申诉人名下的存款25000元和申诉人与被申诉人在婚姻存续期间装修房屋的费用36000元及房屋按揭款6351.66元，符合夫妻关系存续期间共同取得的财产的规定，应当作为夫妻共同财产，申诉人应将其财产的一半补偿给被中诉人。被申诉人辩称给付了房屋首付款60000元，因未提供相应证据，本院不予支持。