父母出资购买不动产如何认定及处理？

问题提出：父母出资购买不动产如何认定及处理？

法院观点：

当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

案例：婚后一方父母出资购房登记在自己子女名下，上海法院判决该房为子女个人财产

原告（上诉人）：高某某

被告（被上诉人）：康某

高某某与康某原系夫妻，第三人康父系康某之父。

高某某与康某于2001年10月24日登记结婚，2008年高某某诉至法院要求与康某离婚，2009年3月20日上海市第二中级人民法院作出(2009)沪二中民一（民）终字第60号民事判决准予双方离婚。

诉讼期间，因上海市闸北区虬江路1368弄某号26F室房屋（以下简称系争房屋）的权属尚未登记在康某名下，故未对系争房屋予以处理。现高某某向法院起诉，要求系争房屋归其所有，其给付康某房屋价值40%的折价款。

2001 年10月23日康某与上海民福房地产有限公司（以下简称民福房产公司）签订了系争房屋的商品房预售合同，约定系争房屋的房款为人民币（以下币种均为人民 币）45.51万元。2001年11月1日康父通过其在中国建设银行沈阳市分行的账户汇款30万元给康某，康某于2001年11月20日使用其中的25万 元向民福房产公司支付了系争房屋的首付款。

2008年3月17日康父在其建设银行账户内存入了20.511万元，同年3月18日康父通过建设银行转账方式向民福房产公司的销售经理葛某的个人账户支付了20.51万元，以此作为向民福房产公司支付系争房屋的尾款。

2008 年康某以付清系争房屋房款、民福房产公司已经交房却未亦理产权过户手续为由诉至法院要求民福房产公司协助康某办理房屋产权过户手续，经法院调解，双方于 2008年7月15日(2008)闸民三（民）初字第561号民事调解书达成民福房产公司协助康某办理系争房屋产权过户手续的调解协议。

2008 年11月11日康某、康父向上海市闸北区房地产交易中心申请系争房屋的产权登记，2008年I月13日高某某就系争房屋的权属问题向上海市闸北区房地产交 易中心申请异议登记。高某某主张在双方离婚诉讼期间法院曾查明2008年3月3日康某曾经将夫妻共同财产股票账户内的100万元资金存入康父户名的工行账 户内，康父于2008年3月5日从该工行账户内提取了68万元，2008年3月18日康父用其中的20.51万元支付了系争房屋的尾款，所以系争房屋的前 后两笔购房款来源都是双方夫妻关系存续期间的夫妻共同财产。

康某及康父均认为，系争房屋购房款的来源均来自于康父个人的资金，2008年3 月5日康父从其工行账户内提取68万元与康父2008年3月18日支付购房款尾款20.51万元之间并无联系，且高某某主张上述68万元已经在双方离婚判 次中被认定为属于高某某和康某的夫妻共同财产，并已做分割处理，高某某没有理由就同一笔款项再次要求法院处理。

二审审理中，高某某提供康某写给其的书信一封，以证明高某某曾为购房出资。

原 告高某某观点：康某将夫妻共同财产转移给康父的事实，只是说明康父支付购房款的来源，原告旨在证明系争房屋为夫妻共同财产，并非是要对被转移的款项再行分 割，康某几乎没有任何证据证明其观点。另外，高某某认为对系争房屋的分割不应当只考虑房屋权属登记及付款行为，还应当考虑照顾女方及抚养子女一方利益等因 素。

被告康某观点：高某某声称对系争房屋进行了出资，但至今未提供证据证明，而康某已提供了付款的证据，证明了购房资金的来源，康父也在原 审中明确表示其出资是为了取得房屋产权而非对康某、高某某的赠与。高某某提供的书信真实性无法确认，如果该证据是真实的，也已超过举证期限，不属于新证 据，即便是新证据，也不能证明双方曾用婚后共同财产来支付房屋款项。

一审法院：对于夫妻婚后，父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女 名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有。高某某虽然主张康父2001年11月1日汇款给康某是在双方 登记结婚之后，视为康父对夫妻双方的赠与，但系争房屋的购房合同购房人仅为康某一人，且康某及康父均认为康父汇款给康某不是对夫妻双方共同的赠与，而是对 康某一人的赠与，所以2001年11月1日康父汇款给康某，并由康某使用其中的25万元支付系争房屋的购房首付款，应视为康父对康某一人的赠与，高某某认 为康父汇款给康某是对夫妻双方共同赠与，缺乏事实依据。至于高某某主张康父2008年用夫妻共同财产支付系争房屋的尾款20.51万元，根据已经查明的事 实，虽然康某曾经将夫妻共同财产的资金转移至康父名下，但并不能因此认定康父支付给民福房产公司的资金就是来源于夫妻双方的共同财产，且在双方的离婚诉讼 中，已就康某转移至康父名下的资金按夫妻共同财产予以分割，所以康父支付系争房屋购房款尾款的资金应来源于康父本人。根据已经查明的事实，系争房屋 45.5l万元购房款的资金均来自于康父，高某某虽然主张其曾经对系争房屋出过资，但未能提供证据予以证实，所以高某某主张系争房屋按照夫妻共同财产予以 分割的诉讼请求，法院难以支持。

二审法院：当事人对自己的主张或反驳对方的主张所依据的事实，有责任提供证据予以证明，否则将承担对其不利的后果。

本 案中，系争房屋的购买合同虽签订于双方婚前，而所有的付款行为均在双方婚后进行，但综合本案在案证据分析，所有有关支付购房款的相关证据，均集中反映出付 款人为康父。在此前提下，根据相关司法解释的规定，无论该房屋登记权利人为康某一人抑或康某与康父二人，均不属于高某某与康某的夫妻共同财产。高某某虽坚 称其曾为购买系争房屋进行出资，惜未提供充分证据予以证实，即便本院认可高某某在二审期间提供的所谓书信的真实有效性，但该证据亦不能证明高某某曾将其所 有的钱款直接用于购买房屋。另，关于购房尾款20.51万元是否来源于双方在离婚诉讼中业已分割完毕的68万元，因考虑到钱款系种类物的属性，而高某某亦 未提供证据证明此节事实，故本院对此亦难以认定。综上，原审认定事实清楚，判决并无不当，高某某提出的上诉请求，因无事实与法律依据，本院难以支持。据 此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

随着房屋价 格曲逐年攀升，年轻人结婚免不了仰仗父母的资助。而父母出于对于自己子女的关爱，也乐于在力所能及的范围内资助子女购买房屋。关于父母出资购房的性质， 《婚姻法司法解释（二）》第二十二条认为，婚后父母出资为子女购房的除非能够明确证明是对自己子女一方的赠与，否则视为对双方的赠与。但从我国的国情以及 传统家庭文化的影响来看，要让父母在出资时以书面形式表明该房屋是赠与一方或者进行婚前财产公证，显然过于严苛了。若处理不当，还容易造成子女夫妻关系的 不和睦，给之后的家庭生活埋下隐患。但是如果不明确父母对于子女的赠与，则有可能使父母辛辛苦苦创造的财富因为子女的婚姻解体而迅速流失，这对老人利益的 保护是不利的。为了解决这种两难情形，《婚姻法司法解释（三）》第七条对上述情形作了进一步规范。本节中，笔者将从婚姻法司法解释出台前后司法实践中的认 识与处理出发进行阐述。

一、《婚姻法司法解释I三）》关于父母出资购房中房屋归属认定的合理性

《婚姻法司法解释（三）》的颁布与实施，的确对法院处理夫妻财产分割案件，尤其在不动产的分割上产生了非常大的影响。前一段时间，媒体所报道的“新婚姻法南京第一案”就是一个很好的例子。

笔 者从事婚姻案件代理多年，通过对我国一些主要地区的审判实践的了解，各地法院对父母出资为子女所购房屋的性质认定与处理上存在着不同的审判思路。一些法院 认为，对于父母婚后参与出资的房屋登记在自己子女一方名下的就应根据《婚姻法》第十八条、《婚姻法司法解释（二）》第二十二条的规定，判决该房屋系子女的 夫妻共同财产。包括在《婚姻法司法解释（三）》出台之后，也有专家学者称本解释关于父母出资购房的规定是违反了《婚姻法》的规定。笔者认为，《婚姻法司法 解释（三）》第七条的规定之所以争议较大，很大程度上来源于《婚姻法》第十八条第（三）项的规定，“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。”很多专 家就认为，赠与必须明确写一个书面的约定，明确房屋是赠与给自己的子女的。但这样的观点一来不符台我国社会的传统，二来不动产的产权登记薄有对外公示的作 用，父母为自己的子女购房，并将产权登记在子女一方的名下，这样的意思表示已经非常明确了。如果硬要父母子女之间有书面的约定，显然太过苛刻，也不符合情 理。因此，《婚姻法司法解释（三）》第七条的规定仅仅是针对《婚姻法》规定的进一步明确和细化，并不存在与婚姻法相抵触的内容。

二、法律的缺陷与疑惑

虽然最高院司法解释的规定并不存在与原有法律相抵触的内容，但是确有一些值得商榷的地方：

（一）赠与的到底是出资还是不动产

最 高院颁布的《婚姻法司法解释（三）》第七条的法理逻辑不是非常清晰，从“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻 法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”的条文表述来看，父母对于子女所赠与的是“不动产”。

我 们通过分析法律规定可以得知，赠与人可以将自己名下的财产赠与给受赠入，视为对自己名下财产的处分。但是，房产直接登记在子女名下，并非是赠与人（父母） 名下的财产，因此最高院认为赠与给子女的是“不动产”存在着法理上的不严谨。相较于最高院的规定，上海高院的内部规定为“对于夫妻婚后父母出资购买房屋产 证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有”，这里将赠与的标的限定为出资而非不 动产，笔者个人认为上海的规定要显得更为合理。

（二）法律衔接上的矛盾

《婚姻法司法解释（三）》关于父母为子女出资购房的规定颁布实施之后，其与其他一些地方规定无法做到无缝衔接，在某些案件的处理上，可能导致司法的不公正。

比 如以下这个案例：若房屋价值100万元人民币，一方父母完全出资并将购买的房屋登记在对方名下，按照之前上海高院的内部相关规定，该种情况视为父母对夫妻 双方的赠与，该房屋应认定为夫妻双方的共同财产。但如果，产权登记的一方父母进行了很小的一部分出资，比如1万元，该系争房屋则变成了根据双方父母出资比 例的按份共有。

这可能会造成夫妻双方在离婚诉讼中，都争相举证自己未在房屋进行过出资，不出资的一方反而可以获得更大的利益保障。笔者认 为，《婚姻法司法解释（三）》之所以会在实践运用中产生一定的不合理之处，是因为最高院的法官在制订该司法解释时还是从宏观上进行把握的，对于一些实践中 的具体问题或特殊情况，无法在《婚姻法司法解释（三）》中一一加以明确。对于一些具体问题的处理，各地法院会在实践中结合基层法院的具体情况出台各地方对 于《婚姻法司法解释（三）》的解答，从而进行进一步的规范。当然，在各地高院在出台相关解答之前，法院在处理涉及新解释与旧法冲突、矛盾的问题时，不能简 单地根据解释进行处理，还是要在公平原则下进行处理。

三、其他由父母出资的财产能否参照执行对于这条的适用范围，是否能够扩展到房屋以外的其他财产方面，目前理论界有两种截然不同的意见。

最 高人民法院吴晓芳法官认为，对于婚后一方父母给子女赠与股份并进行工商登记的情形，可以比照该条的规定，认定一方父母只是向自己的子女赠与公司股份。但笔 者认为，本解释第七条的适用应仅限于房产，而不应扩大至其他财产。《婚姻法》第十七条确立了夫妻财产“共同所有”原则；而第十八条第（三）项同时指出， “遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”。《婚姻法司法解释（三）》对于婚后父母出资为自己子女购房中出资的性质认定作了规定。

 问：父母为子女结婚所给付的购房出资，是否均构成对子女的赠与，当事人婚后，父母为双方购房出资，产证登记在夫妻一方名下的，是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与？

答： 根据司法解释（二）第二十二条的规定，父母为子女结婚购房的出资，应当认定为……赠与。我们认为，条文中的应当认定，是在父母实际出资时，其具体意思表示 不明的情形下，从社会常理出发，推定为赠与。若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚 诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。实践中，对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子 女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；房产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父 母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般宜认定为向双方赠与为妥。该部分出资宜认定为夫妻共同所有。此外，尽管司法解释（二） 中的该条规定仅限于购房出资，但对于实践中可能发生的购买其他物品的出资，同样可根据该条规定作出相应的归属认定。