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婚前一方按揭购买婚后夫妻共同还贷的房产的分割

 

婚前一方按揭购买、婚后夫妻双方共同还贷,于婚后取得房屋所有权,并登记于婚前按揭一方名下的房屋,是夫妻一方婚前个人财产还是夫妻共同财产?其增值部分如何处理?

 

1.司法实践中的两种处理方式

 

在《婚姻法司法解释(三)》出台之前,关于此类房产的分割,由于缺乏相关法律及司法解释的规定,司法实践中的处理方式不一,各地出台的司法解释或意见存在较大差异,典型的有以下两种:

(1)    一般认定为个人财产,除非能证明婚前已达成房屋共有的合意。

 

2004年《上海市高级人民法院关于适用〈最高人民法院婚姻法司法解释(二)〉若干问题解答一》第六条规定:六、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

 

答:夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,产证登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产。同样,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

 

对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务,为其个人债务,但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。

 

若配偶方同时有证据证明,其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的,则虽然该房产登记在一方名下,仍宜认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理,同样,其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊,且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不宜拘泥于各半分割。”

 

(2)    认定为共同财产。2005年《江苏省高级人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉及司法解释若干问题的讨论纪要(征求意见稿)》中认为:

“夫妻一方婚前以个人名义办理房贷,且用个人财产支付首期房款,在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷,如果婚后取得房屋所有权的,无论登记于一方还是双方名下,均应当认定为夫妻共同财产,离婚时作为夫妻共同财产进行分割。”

笔者曾见到过四份完全相反结果的判决。基于不同的司法意见,对此类房产的分割,审判实践中主要存在三种处理方式

 

(1)    认定为婚前按揭一方的个人财产,离婚时尚未归还的贷款为该方的个人债务。在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分,应将还贷额的一半返还给另一方。

(2)    认定为婚前按揭一方的个人财产,离婚时尚未归还的贷款为该方的个人债务。在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分,不仅应将还贷额的一半返还给另一方,还应考虑房屋增值收益,给另一方以适当的补偿。

(3)    认定为夫妻共同财产,对于一方婚前支付的首付款及部分房款,由另一方返还一半,尚欠的贷款,.作为夫妻共同债务,由双方返还。

2.      《婚姻法司法解释(三)》的规定        -

为统一司法实践,最高人民法院于2011年发布了《婚姻法司法解释(三)》,并于2011年8月13日起施行,其第10条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,共同还贷,不动产记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的贷款及其相对应财产增值部分、离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

 

根据《婚姻法司法解释(三)》的规定,婚前一方按揭购买、婚后夫妻双方共同还贷,于婚后取得房屋所有权,并登记于婚前按揭一方名下的房屋,离婚时,首先由双方协议处理,达不成协议或协议无效、被撤销的,法院可以判决该房屋归产权登记方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,根据相关规定由一方对另一方进行补偿。这条规定是比较合理且易于操作的,但是该条规定用的是“可以”,即意味着“也可以不”,经笔者阅读了最高人民法院著述的《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》,谈及在特殊情况下法院也可以将房产判决给非名义购房方,主要是指:非购买方为女性,经济极其困难;或是名义购房方还贷困难,而另一方有能力继续还贷的。

此条款一出台曾引起公众巨大反响,不少女性认为该条款没有保护女性利益。

 

笔者认为,将房屋认定为个人财产,是相对公平合理的,符合婚姻法的立法精神。

 

首先,此处不应刻板地坚持因产权证是婚后取得而认定为共同财产,而应认识到房屋权利性质的转化以及双方对房屋权利取得的实质贡献。实践中,房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步,购房人已经通过按揭贷款的方式向出卖人交付了全部购房款,但常常因自身以外的原因而迟迟不能取得房屋产权证书,此种情况下,如果机械地以取得房屋产权证书的时间作为财产性质的认定标准,显然对婚前支付购房款的一方是很不公平的。认真考察可知,物权法上之所以将登记作为不动产物权变动要件,是为了将不动产物权公之于众,形成公示公信力,以保护善意第三人、维护交易安全。在与第三人进行交易时无疑应坚持不动产物权登记生效的原则,但是对于夫妻一方婚前按揭的房屋的性质认定,是在夫妻内部进行,并不存在与第三人的交易,因此,没有必要坚持登记生效原则。而且在夫妻内部关系中,应认可该房屋是一方婚前取得的债权于婚后向物权的自然转化。按揭购房关系中,存在购房人与房地产开发商或其他出卖人(二手房买卖的出卖方)之间的房屋买卖合同关系及购房人作为借款人与银行之间的借款合同关系,其中购房人作为合同相对人,享有合同权利,履行合同义务。而婚前按揭购房的一方作为购房人,是以自己的名义签订购房合同,从婚前签订合同到结婚,.再到离婚,出卖人及银行等均将按揭购房的夫妻一方作为合同相对人,因此,房屋买卖合同与借款合同下的权利应由按揭购房的夫妻一方享有,合同义务也应由其承担。因此,房屋买卖合同中,夫妻一方作为购房人享有请求出卖人交付房屋并办理过户手续,.此时夫妻一方享有的是债权请求权。尽管在一般的商品房买卖中,由于出卖人违约进行“一物二卖”等原因,该债权请求权并不必然能转化为对该房屋的所有权。但是,在本部分讨论的情形下,产权证已经取得,即债权已经顺利转化为物权。债权与物权的权利性质差异虽然大,但获得该财产权利所付出的金钱或劳务对价区别并不大,仅仅是一方婚前购买房产,婚后办理登记手续而已,而且办理产权登记手续也并不需要夫妻双方付出大量的劳动和金钱,因此,从婚前的债权向婚后的物权的转化,仅仅是对外公示的权利性质发生了变化,仅仅是一方婚前个人财产形态的自然转化根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》〔以下简称《婚姻法司法解释(一)》〕第19条的规定,除当事人另有约定以外,夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产,那么,夫妻一方所有的债权及其转化而来的物权不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。因此,将婚前一方按揭购买婚后夫妻共同还贷的房产认定为个人财产,是合理合法的。

 

其次,此种处理方式不需变更借款合同主体,不涉及第三人,简化了法律关系,提高了离婚案件的处理效率。随着房屋的交付、产权证的办理以及银行将按揭贷款支付给开发商,房屋买卖合同已经履行完毕;而对于借款合同,如果按揭贷款尚未清偿完毕,那么由按揭购房的夫妻一方履行还款义务是合同相对性的应有之意。将该房产认定为婚前购房一方的个人财产,按揭贷款自然应认定为该方个人债务,由该方继续履行与银行间的借款合同,不用征求第三人银行的意见,不需要变更合同主体,因此,离婚案件的处理效率得以提高。

 

最后,认定为个人财产,符合我国婚姻法越来越重视对个人财产利益的保护的立法精神。1993年《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定:“一方婚前个人所有的财产,婚后由双方共同使用、经营、管理的,房屋和其他价值较大的生产资料经过8年,贵重的生活资料经过4年,可视为夫妻共同财产。”但是2001年新修订的《婚姻法》明确了个人财产的范围,《婚姻法司法解释(一)》第19条进一步强调:“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”可见,我国的婚姻法立法经历变一个从“个人财产因婚姻关系存续一为夫妻共同财产”到“个人财产不因婚姻的存续而转化为共同财产,更加注重个体、更加注重保护个人财产利益的立法理念。

另一方面,房屋的分割在认定为个人财产的基础上,对另一方的补偿,考虑了房屋的增值,亦是合理的。

“将夫妻一方在婚姻关系存续期间参与还贷的行为按借款处理,既不符合配偶一方的本意,又变相剥夺了其拥有自己房产或者投资于其他方面而获益的权利。故对按揭房屋在婚后的增值,应考虑配偶一方还贷所做的贡献,对其作出公平合理的补偿。”婚后夫妻共同还贷的部分可以看作夫妻双方对该房产增值的贡献,可以将这部分对应的增值认走为夫妻共同财产,从而在该房屋市场价格的基础上,由一方按共同还贷款项在房屋总款项中所占的比例对另一方予以补偿。

另外,此前的司法实践中也早已存在类似的处理方式。《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一)》第1条第(4)项:“当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产,在婚姻关系存续期间,因市场行情变化抛售后产生的增值部分,由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化,性质上仍为个人所有之财产,抛售后的基于原物交换价值的上升所致,仍应依原物所有权归属为个人所有。具体实践中,判断个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时,人民法院可根据案件实际情况,对各种形式的个人财产的婚后收益,从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断,前箸盾^个人所有:「后者原则有。此外,若收益是基于个人财产与共同财产混同后进行投资行为所产生,无证据证明具体比例的,推定为共同财产投资收益,归夫妻共同所有。”可见,若能证明夫妻共同还贷比例的,应认定为夫妻共同投资收益,从而予以分割。

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