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房产问题法律分析

       房产是恋爱男女走向婚姻殿堂而为之奋斗的目标,也是离婚夫妻无法协商一致争个你死我活的“战场”。于是,围绕着一个房产分割,上演了多少尔虞我诈的“房产保卫战”。

(1)房产涉及未成年子女的处理情况分析

首先,房产单独登记在未成年子女名下,并不意味着真实产权人即为未成年子女。对于产权人只登记为未成年子女一人,我国法律并没有明确的规定,各地法院在实践操作上也遵循不同的法律依据。对此,法律界存在两种不同观点:

第一种认为接受赠与系公民一项民事权利,子女作为未成年人享有该权利,故将该房产视为父母对子女的赠与。

第二种观点认为不能单纯的按照登记情况认定房屋为未成年子女的财产,因为物权公示原则只是对外效力,对内还要探寻当事人的真实意思表示来确定真正权利人。上海高院《民事法律适用问答》2005年第3期中规定:“问题六、夫妻共同出资购房,但产权人只登记为未成年子女一人,则该房屋所有权人如何确定?答:物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式,通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分外部效力和内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则,一旦不动产物权经登记,善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护,;对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。”

其次,房产登记在夫妻一方或双方与子女名下,保留子女份额较妥当。夫妻婚后共同购房产权人登记为夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女两人.有相反证据,否则视为这三人共有的房产,在产权登记中未约定按份共有的则认定为共同共有。但因为夫妻双方离婚,彼此之间失去共有基础,不管抚养权属于哪一方,都有可能发生对子女份额监管中存在风险。所以,律师认为子女的份额保留在房屋内是最为妥当的处理办法。当然,考虑到未成年子女对房屋无贡献,可以适当调整子女比例。

《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第十二条规定,夫妻双方婚后出资购房,产权人可能登记为夫妻双方或其中一方,也可能登记为夫妻双方或某一方与子女或者只登记为子女一人,如何确定该房产权利,夫妻双方共同出资购买的产权房,无论登记为夫妻双方或一方,均为夫妻共同财产。产权登记中有子女,则为夫妻双方与子女共同所有。登记中末约定按份共有的,应认定共同共有。

产权人只登记为子女一人的房屋所有权问题,上海高等法院民事法律适用问答》2005年第3期(总第16期)问题六已有答复。但鉴于未成年未出资,也不承担还贷义务,在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例。(2)房产涉及子女以外其他人的情况分析夫妻双方与他人(未成年子女除外)共同所有的房屋,因离婚案件中其它人不进入到离婚案件的处理中,所以若该房产在离婚案件中进行处理,则其它人对房产的权利状况无法发表自己的意见,可能会侵犯他人的合法权益,可能会剥夺他门的诉权,所以司法实践中一般在法院处理离婚案件时不会对这样的房产进行处理,会要求双方当事人在离婚案作结束后另案析产处理,但若案外人仅享有居住使用权而无所有权的,不影响该房屋的离婚诉讼中的分割。但若房产登记的各方达成一致,向法院做出、申请将第三人加入到离婚案件当中来,通过法院出具调解书的方式解决房产争议,也是实践操作中比较常见的情形。

(3)法院在处理房产增值部分时的计算方式不同近年来随着房地产市场的持续升温,房价一时间成为人们最为关注的热点话题,房价的不断上涨增加了年轻人结婚的成本,律师也接到很多婚前前来咨询的客户,尤其以咨询婚前购买房产婚后小夫妻共同还贷的情况居多。首先,法律未规定具体计算增值的方式。我国《婚姻法司法解释三》自2011年8月13日出台以来,受到了广泛的关注,其中篇十条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法笫三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。就是因为这一条法律的诞生,一时间争议不断。一方在婚前用个人财产购买房产即使房产证是在婚后取得,从法理角度讲,该房产证的获得只是基于婚前财产权利的转化,即使房产证在婚后取得并非是凭空产生,所以在离婚时将房产判归产权登记的一方是兼顾了双方的利益,比较公平合理。但对于夫妻关系存续期间共同还贷及房产相应的增值部分,也应考虑为出资一方对房屋的贡献价值而综合判定其可以获得的补偿份额,这种贡献价值不仅限于资金上的贡献,基于近年来房产价值的不断攀升,房产已经不再单单是维持基本生活的条件,更多的人将房产作为一种回报价值极高的投资手段,所以在计算按揭房屋的夫妻共同还贷部分及增值部分时,应该适当考虑产权人配偶一方可能丧失最佳购房时机等因素,同时结合房屋升值的情况由取得房屋所有权的一方对另一方进行补偿,这里面就产生了一个房屋增值部分计算的问题。

其次,各地法院计算增值方式不同。法院在实际操作当中,不同法院有不同的计算方式。不同法官在计算房产增值部分的相应份额时,其计算方式也有不同,在这里律师筛选了比较有代表性的几种计算方式:

第一种计算方式为:双方共同分割部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格+贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值。

第二种计算方式为:双方共同分割部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值一房屋购买价)

第三种计算方式为:夫妻共同分割部分=夫妻共同还贷本金÷房屋购买价×(房屋市场价值一结婚时房屋价值)

第四种计算方式为:夫妻共同还贷部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(总房款本金+己还利息)×离婚时房屋的市场价值律师较赞同第一种观点,对夫妻婚后共同还贷部分占房产比例的基数不应为迄今为止房屋实际总房款,而应为房屋购买价与贷款总利息之和,因为夫妻共同还贷的部分多少取决于贷款本金及总利息的多少,即使双方离婚时尚有部分贷款未还清,但并不代表该部分银行欠款就不应该包含在房屋总价款里,双方离婚时市场价值的体现是房产整个价值的体现,其中一定包含了银行贷款部分,如果擅自将未归还的银行贷款排除在外,而以实际已经支付的房屋总价款作为计算基数来核算夫妻关系存续期间的还贷部分所占比例是对房产本身价值的割裂,所以律师认为第一种方式计算房屋婚后的增值部分比较妥当。

再次,不同计算方式之间无对错之分。律师认为,不同计算公式之间没有对错之分,只有与具体案件结合是否合适之差别。《婚姻法司法解释三》第十条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。由此可以看出,该规定所称的补偿不是单一的补偿,而是要结合《婚姻法》三十九条,即离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。对此,上海第一中级人民法院民一庭吴薇庭长也认为,对于增值部分的计算不应当拘泥于计算公式,而是需要综合考虑未出资方对于家庭的贡献、结婚时间长短,是否生育子女等诸多情况,计算公式只是对于最终价格的一个参考,不可本末倒置。可见,随着市场经济的不断变化,对于不动产增值部分的理解,不同的人有着不同的逻辑分析,通过计算得出的结果也千差万别,目前司法实践当中,对婚后的增值部分的计算也没有统一的标准,但是以第一种计算方式居多,其计算的合理性也被大多数同行律师所接受“。

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