父母对子女结婚购房有出资的，离婚时房产如何分割？

父母出资为子女结婚购房，是对子女一方还是夫妻双方的赠与，与子女结婚时间及父母的明确表示有关。结合《婚姻法》第17条、第18条及司法解释，父母出资购房的法律性质可分析如下：

(1)婚前父母的购房出资，视为对自己子女一方的赠与；

(2)婚后一方父母出资购房，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对子女一方的赠与；

(3)婚后一方父母出资购房，产权登记在夫妻双方名下的，视为对夫妻双方的赠与，除非有证据证明父母明确表示赠与自己子女；
⑷婚后双方父母出资购房，产权登记在双方名下的，不论双方父母出资多少，均视为对夫妻双方的赠与而非对一方子女的赠与，除非有证据证明父母明确表示赠与自己子女；

⑸婚后双方父母出资购房，产权登记在一方子女名下的，视为夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有。

【案例】

一审：浙江省衢州市柯城区人民法院（2009）衢柯民初字第221号（2010年1月19日）

　　原告：张某

　　被告：李某

　　第三人：李某某

　　衢州市柯城区人民法院经审理查明：原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）李某原系夫妻关系，第三人李某某系双方的婚生女儿。2007年12月26日，李某与张某达成一份《离婚协议书》，协议中明确双方共有某园168号别墅一套、某苑15幢402室住宅一套、吉利豪情汽车一辆、海马汽车一辆等资产。协议就离婚事项达成多项约定，主要有：李某放弃所有的财产；现有的资产归张某和李某某共有，债务亦由其承担；资产处理由张某和李某某共同决定，需李某协助有关签字事项，李某应及时办理；吉利豪情汽车归张某所有，海马汽车归李某所有；双方另签一份离婚协议，用于办理离婚手续，如与本协议内容有冲突，以本协议为准。2007年12月27日，李某与张某为办理离婚手续，签订另一份《离婚协议书》，约定：男方在女方同意协议离婚的情况下将夫妻共有的不动产及经营性资产全部放弃；某园168号别墅一套归女方所有；某苑15幢402室住宅一套归女方所有；吉利豪情汽车一辆归女方所有。之后，双方依据该协议办理了离婚手续。

　　张某起诉称：根据2007年12月27日签订的《离婚协议书》，某苑15幢2单元402室住宅一套（含阁楼）应归原告所有，请求判令被告依约履行将该房产属被告所有的部分产权过户给原告的义务。

　　李某答辩称：2007年12月27日签订的《离婚协议书》是为了能办离婚采取的变通方法，双方于2007年12月26日签订的《离婚协议书》才是真实的协议，应以前份协议约定的内容为准。阁楼（编号甲402室）与402室住房独立办证，阁楼由其母亲陈某出资购买，并已由其装修居住，虽然阁楼登记在被告及李某某名下，但实际产权人是陈某，离婚协议仅对402室住房作处理，不涉及阁楼部分，被告同意将阁楼过户到其女儿李某某名下。要求驳回原告的诉讼请求。

　　李某反诉称：根据2007年12月26日签订的《离婚协议书》约定，张某应当协助其办理海马车及吉利车更名过户手续，并履行协议约定的其他义务。要求：（1）张某与李某某共同决定资产处理；（2）张某支付黄某债务；（3）公开财务结算报告，将共有财产李某某所有部分划归其名下。

　　张某反诉答辩称：海马牌汽车因交通事故违章记录没有消除暂时不能办理过户手续，李某也没有帮助其办理吉利牌汽车过户手续。虽然协议约定由其代付黄某债务，但李某已归还黄某债务，该笔债务已消灭，不存在代付关系。协议约定经营资产归其所有，没有义务向李某公开财务结算报告。

　　第三人李某某述称：第三人要求402室住房产权证上仍保留其姓名，如果离婚协议约定的某苑15幢402室住宅不含阁楼，则要求将阁楼过户到其名下。

　　【审判】

　　衢州市柯城区人民法院经审理认为：原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）李某先后签订了两份《离婚协议书》，其中2007年12月26日的《离婚协议书》第三条约定“本协议经双方签字生效，双方各执一份。双方另签一份离婚协议，用于办理离婚手续，如与本协议内容有冲突，以本协议为准”，双方当事人在该协议条款中明示了2007年12月27日的《离婚协议书》仅用于办理离婚手续，而不是对双方的权利、义务所作的真实约定，故两份协议书的内容如有冲突应以前份协议约定的内容为准。402室住房与甲402室阁楼系原告李某与被告张某婚姻存续期间购买，均登记在被告李某及第三人李某某名下，被告李某以甲402室阁楼系其父母出资为由主张不具有所有权的理由不能成立。2007年12月26日的《离婚协议书》约定李某放弃所有的财产，现有的资产和债务归张某和李某某共有和共担。按照上述协议约定，可以认定被告李某已对其所占有402室住房及阁楼产权份额作出处置。虽然协议书中“现有资产及债务清单”一栏仅列明某苑15幢402室住宅一套，而未直接列明单独办理产权证的甲402室阁楼属于现有资产之内，此多由当事人对住宅与阁楼是否存在附属关系的观念判断所致，不能以此来说明李某对甲402室阁楼无处置权。402室住宅贷款未清偿之前无法办理产权过户手续，张某要求协助办理过户手续属于客观上不能履行，应当在不能履行的客观事由消失后再行提出主张。甲402室阁楼行使过户手续没有权利上的障碍，但根据双方的约定应当过户到原告张某与第三人李某某名下。双方对海马牌汽车及吉利豪情牌汽车办理过户手续并无异议，应当各自协助对方办理过户。协议约定欠黄某的款暂由张某支付，李某以后弥补。现因债权人黄某没有提出权利主张，债权债务关系是否已清结无法查明，应待该债权债务关系确定后，按照双方的约定暂由张某支付，但此约定不能对抗债权人。李某反诉要求张某与李某某共同决定资产处理，该项权利应当归属于第三人李某某行使。李某反诉要求张某公开财务结算报告，没有法定或约定的依据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第8条之规定，一审法院判决：一、李某于本判决生效后一个月内履行将某苑15幢2单元甲402室阁楼过户到张某及李某某名下的义务。二、张某与李某于本判决生效后一个月内各自向对方履行海马牌汽车及吉利豪情牌汽车过户义务。三、驳回张某的其他诉讼请求。四、驳回李某的其他反诉请求。

　　一审判决后，原、被告及第三人均未提出上诉，判决已经发生法律效力。

　　【评析】

　　本案属于典型的婚后财产分割纠纷，审理此案主要考虑以下几个问题：

　　一、前后两份离婚协议内容不一致该如何认定

　　一般而言，夫妻双方前后分别签订两份内容不同的离婚协议，应视作后协议对前协议约定的变更，前协议在后协议签订后即失去法律效力。但是在本案中，双方在前协议中存在特别的约定，即明示了另签一份离婚协议用于办理离婚手续，如与该协议内容有冲突，以该协议为准。也就是说，2007年12月26日签订的《离婚协议书》已预先设定了2007年12月27日签订的《离婚协议书》的效力，后协议仅作为办理离婚手续之用，只是一种形式上的约定，不对当事人产生实际的权利义务约束。根据契约自由以及当事人意思自治原则，本案前协议中存在特别的约定完全符合双方的真实意思表示，在该协议不存在无效的情形之下，应当按照前协议确立当事人之间的权利义务关系。

　　二、具有独立房屋权属证书的阁楼是否与住宅一并处分

　　对于住宅与其上面的阁楼是否属于同一物权，以及两者之间是否存在附属关系有不同的看法。有观点认为，根据《物权法》的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产数量应当以产权登记的数量作为划分的依据。在本案中402室住宅与甲402室阁楼单独办理房屋权属证书，两者之间单独实现物的占有、使用、收益、处分功能，属于两个不动产物权。也有观点认为，住宅与阁楼不宜将其区分为两个不动产物权。首先，商品房买卖合同是物之所有权取得的原因基础，住宅与阁楼是同一合同项下的买卖标的物，买卖主体主观上不具有将住宅与阁楼区分为两个标的物进行交易的合意，客观上产生两本房屋权属证书是开发商在办证的过程中技术操作的原因所导致（如为规避建筑面积过大而带来的多纳税等问题）。其次，从建筑物构造上说，阁楼脱离下层住宅以后，并不具有完整的使用功能，阁楼对住宅具有附属性。再次，传统观念认为，住宅与其上面的阁楼具有不可分性，阁楼不能视为独立的不动产，单层住宅与阁楼之间存在显著的区分。

　　我们认为，上述观点都有一定的合理性，然而阁楼与住宅是否为独立的房产应根据不同的情况予以考虑。对于没有独立房屋权属证书的阁楼，此类阁楼对其下层的住宅依附性较强，无论从使用角度还是从权属角度，都应视为住宅的一部分，属于同一房产。对于具有独立房屋权属的阁楼，则要视情况而定。因独立房屋权属的存在，阁楼对住宅的依附性显然较弱。实践中此类阁楼，有的从使用功能上是完全独立的，在市场上可单独交易；而有的其使用功能仍依附于下层住宅，只是基于某种需要在产权上做了特殊处理，本案中的甲402室阁楼与402室住宅即是这种关系。对于前者一般可以作为独立的不动产处理，对于后者则要根据当事人的意思表示加以区分。

　　本案中，虽然阁楼具有独立的房屋权属证明，但其一直与402室住宅作为同一个家庭住房在使用，当事人在资产清单上也仅列名“百岁苑15幢恥2室住宅一套”，未提及“甲402室阁楼”，从阁楼的功能及协议的文义可以认定当事双方在生活上均已默认阁楼系住宅的一个组成部分，并在协议上已经将402室住宅和阁楼作为同一房产作了处分。如果，当事人在离婚协议中对“甲402室阁楼”有明确的其他安排，则另当别论。此外，根据2007年12月26日《离婚协议书》约定“李某承诺放弃所有的财产和债务，现有的资产和债务归张某和李某某共有”，纵使阁楼未列入“现有资产”之内，但其仍属于放弃的财产，李某主张的理由即阁楼系协议约定之外所遗漏处分的财产不能成立。

　　三、婚后购房，父母有小部分出资的该如何认定

　　在购买402室住宅时，李某的母亲确有支付小部分购房款，双方对此均无异议，但不能就此认定父母对房屋享有共有权，亦不能作为认定一方个人财产的依据。本案审理时，《婚姻法司法解释（三）》尚未公布，根据《婚姻法司法解释（二）》第22条的规定，该出资系父母对夫妻双方的赠与。根据我国现行法律关于物权变动的模式决定，出资并不是认定共有权的法律依据，即使能够认定父母明确表示赠与子女一方的，也只能是子女一方向另一方主张债的返还请求权问题，而与房屋共有权无涉。

　　值此本文撰写之际，《婚姻法司法解释（三）》恰好实施，在此我们不妨作初探，即《婚姻法司法解释（三）》实施后对该问题的裁判会有何影响。我们的观点是，《婚姻法司法解释（三）》第7条“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产”是认定“夫妻一方个人财产”的前提，且必须符合以下条件：（1）一方父母为子女购房是父母的意思，不以夫妻另一方接受或不接受为条件；（2）购房出资的全部或大部分均由父母支付，即不能以夫妻共同财产作为购房出资。需要指出的是本案402室住房是夫妻共同按揭购房，父母仅出小部分资金，并不符合父母出资为子女购房的命题。故无论《婚姻法司法解释（三）》有无实施，对本案的裁决结果并无实质性的影响。