离婚时已经取得房屋所有权的房改房在司法实践中常见争议焦点

离婚时已经取得房屋所有权的房改房在司法实践中常见争议焦点：

(1)婚前由一方承租，婚后以共同财产购买，登记在夫妻一方名下的房改房的分割

婚前由一方承租，婚后以共同财产购买，登记在一方名下的，应认定为夫妻共同财产。

肖某（男）与郑某（女）均住上海市某区。肖某因所在单位对优秀员工给予分房奖励的措施，在象征性地支付1万元给单位后，即取得该房的使用权，并与单位约定：该房产权属于单位，肖某只享有使用权。分得该房后不久，肖某与郑某办理了结婚登记手续。2000年，肖某单位允许职工出资购买已住房屋，肖某、郑某两人筹集了40万元房款交付单位，同年10月办理了产权过户手续，但登记在肖某一人名下。2005年，两人感情出现问题，肖某向法院提起离婚诉讼。

双方争议的焦点为该房的性质认定，即该房是属于个人财产还是夫妻共同财产。肖某认为：该房是自己在婚前从单位分得的福利房，虽然婚后用共同财产买下产权，但如果不是基于其作为单位职工的身份，也不会分得该房，况且产权证也登记在肖某一人名下，所以该房应属其个人财产。但郑某认为：该房是用夫妻共同财产买下的，应当属于夫妻共同财产。

法院经审理认为，该房虽是肖某婚前取得的使用权房，但是婚后用夫妻共同财产买下产权。房子登记在肖某一人名下不影响对该房夫妻共同财产性质的认定，考虑到郑某离婚后没有其他房子居住，所以，该房宜归郑某所有。该房经评估机构评估，现值52万元。法院判决：准予原、被告离婚；系争房屋归被告郑某所有，郑某支付肖某折价款27万元。

法院的判决是合理的，其权属认定符合《婚姻法司法解释(二)》第19条关于“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”的规定。其采用折价方式，补偿数额也是合理的，27万元补偿款应该是房屋现值52万元的一半加上肖某在婚前所给付的价款1万元。

实践中经常发生夫妻一方以房屋权属登记在一方名下为由，主张该房屋为个人财产。此时，主张为个人财产的人应举证证明该房屋是婚前个人财产，或者是以其个人财产购买，或者双方有明确约定属于其个人所有，否则，应认定为共同财产。

认定为共同财产之后，对于该住房的分割，首先应遵循意思自治原则，由当事人协商分割，不能达成一致的，可依《婚姻法司法解释（二）》第20条的规定及前述具体方式进行分割。

值得注意的是，认定为夫妻共同财产的，在计算补偿数额时应考虑夫妻一方婚前承租权的价值，正如案例中法院所做的一样。公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值；原夫妻一方取得该房的承租权可能没有支付价款，也可能支付了一定价款（如上述案例中，肖某象征性地支付了1万元），因此，应该考虑原一方承租时的便用价值。为此，上海市高院区分不同情况进行了规定，为在支付了一定价款取得公房使用权的情形下，应当将取得原公房使用权时所支付的对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有。

婚前由一方父母承租，婚后以共同财产购买，登记在夫妻一方名下的，应认定为共同财产，但是需要考虑父母对该房的承租权所包含的价值，依相关规定可将该部分价值视为父母对一方或双方的赠与。

陈某（女）与董某（男）于2001年结婚，婚后一直住在陈某父母于1992年起承租的公房里。2003年，陈某父母单位鼓励职工购买已住公房的产权。陈某、陈某父母及董某商量由小两口出资买下该房产。同年9月，陈某、董某向单位支付45万元买下该房，并登记在陈某一人名下。2005年，陈某、董某感情破裂要离婚，在房产分割上发生严重分歧。

双方的争议焦点为该房产的性质认定，即该房产属于个人财产还是夫妻共同财产。陈某认为：房子是父母单位分配给自己父母的，承租人也是父母两人，.只是在后来购买产权的时候是自己和董某出资，该房应为父母的，而产权证登记在自己名下，可以认为是父母对自己的赠与，因此，该房应为自己的个人财产，董某无权分割，可以返还董某22.5万元的出资。而董某认为:该房虽是陈某父母承租，但是当时买房时四人一起商量由自己和陈某出资购买，这就表明陈某父母放弃购买，这从亲情角度也是可以理解的，在此情况下，自己与陈某出资购买的该房产就应当认定为夫妻共同财产，即使登记在陈某一人名下，也因购买时间在婚后而应认定为夫妻共同财产，应该平均分割。

法院经审理认为，陈某、董某共同出资购买的该房产，应认定为夫妻共同财产。因该房是基于陈某父母在先的承租权而取得，所以对这部分价值应先予扣除。经过相关机构评估，该房现值52万元，其中40万元属于陈、董两人的夫妻共同财产，陈、董两人各分得20万元。®     '        '

法院的判决是合理的。如果是陈某父母出资购买该房，然后登记在陈某二人名下，，根据相关司法解释，可以认定为父母对陈某一人的赠与。但事实上是陈某与董某共同出资购买，陈某父母对该房没有所有权，便谈不上对陈某的赠与。虽然是登记在一方名下，但由于是共同出资且是婚姻关系存续期间所得，应认定为夫妻共同财产。另外，由于该房之所以能低价购得，是因为陈某父母的承租权存在一定的交换价值，因此，应将该部分价值从房屋市值中扣除。其实，关于父母承租，夫妻婚后购买的公房，原公房使用权的交换价值，可参照《婚姻法司法解释（二)》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将该房按共同财产处理。但是，如果父母明确表示是对一方的赠与的，虽将该房按共同财产处理，但是在分割.中计算相应补偿额时应有相应的体现。

(3)婚前由一方父母承租，婚后以共同财产购买，登记在父母名下的房改房的分割

婚前由一方父母承租，婚后以共同财产购买，登记在父母名下的，应认定为父母的财产，夫妻的购房出资按债权处理。

《婚姻法司法解释乂三）》第12条规定：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”

此条规定的情形与第（2).种情形虽有类似但并不相同。类似之处在于：

①购买房屋的行为均发生在婚姻关系存续期间；②夫妻双方共同出资；③购买的是以一方父母名义参加房改的房屋。但是两种情形存在着一个决定性的不同之处：此处所述的情形下，购买的公有住房登记在父母名下，而不是夫妻某一方名下。.因此，不能再将登记在父母名下的房屋认定为父母对夫妻双方或一方的赠与。至于夫妻的购房出资，按照失妻对父母所享有的共同债权予以处理即可。

但在实践中，代理过好几起子女夫妻起诉父母，要求对房产所有权确权的案例。对于该类房产确权诉讼，总结法官思路，有以下几个认定要件在均符合的情况下，可以支持：①原告方举证购房时，双方均有借名购房的合意；②所有房款及税费、装修费用均由原告夫妻共同财产支付；③房屋交付给原告，且由原告夫妇共同居住使用；④该借名购房行为不违反现行法律及政策，比如房屋限购令。

所以，如果夫妻一方主张借对方父母名义购房产为夫妻共同财产，则需这一方当事人另行提起房屋确权诉讼，在确权获得成功后，才能在离婚诉讼中主张分割。

(4)婚前由一方承租，婚后以个人财产购买，登记在一方名下的房改房的分割

婚前由一方承租，婚后以个人财产购买，登记在一方名下的，宜认定为共同财产，但是对付款方用个人财产出资应作为债权处理。

举个例子，一方婚前承租的公有房屋，市场价为40万元，参考了夫妻双方的工龄、职务、人口等福利因素后，出售的价格为10万元，如果婚前承租一方以个人财产10万元购买该房并认定为个人财产，显属不公，若认定为共同财产，也有不妥，如何公平分割，确属不易。而且在实际生活中，购买承租公房的情形不止以上所举的几种情况，而是形形色色、五花八门。鉴于此类情况复杂，难以处理，且目前掌握资料不足，《婚姻法司法解释（二)》和《婚姻法司法解释（三)》没有提供解决方案。

司法解释对此问题没有解决，导致实践中的做法各异。目前处于两难境地：由于公有住房的出售价格包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇，不能简单地认为以个人财产购买的承租房即属于个人财产；但是如果认定为共同财产也不太合适，因为购房出资并非夫妻共同财产，

与一般的共同财产也存在很大区别。'

笔者认定为夫妻共同财产较为符合我国国情及立法精神，个人财产的出资可视为债权予以解决。因为，根据我国的房改政策，夫妻一方在单位参与房改，另一方将丧失参与房改的资格;并且房改房的工龄折扣优惠是夫妻双方的。即在实行房改时，无论在哪一方的单位参与房改，单位均将夫妻视为一个共同体，认为房屋的出售对象是夫妻而不仅是夫妻一方，购买一次房改房将使配偶丧失另行申请福利分房资格。而且，一般来说，享受的工龄折扣等优惠比需要支付的房屋价款更高，可以认为主要是夫妻共同财产购买的房改房。因此，宜将该房认定为共同财产，而夫妻一方所支付的房款按照夫妻所负的共同债务处理，而支付房款的夫妻一方即作为债权人受偿。

以上四种情形，如果登记在双方名下，应该直接根据权属证书的登记认定为夫妻共同财产；如果是将本来属个人财产的财产登记在双方名下:，可以理解为一方将一半的份额赠与另一方。

另外，一方婚前承租并于婚前购买的，除夫妻双方另有约定外，均应认定为一方个人财产，不作为共同财产分割；但如果登记在夫妻双方名下，可认定为夫妻共同财产，只是在分割时可以适当照顾出资一方。双方婚后共同承租，后以共同财产购买，无论登记在哪一方名下，均为夫妻共同财产，无法达成分割协议时，按照《婚姻法司法解释（二)》第20条处理。