夫妻关系存续期间购买房屋的处理

对不宜分割使用的夫妻共有房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方，或由双方协议解决。

房屋已经成为我国每个家庭中所占比重较大甚至最大的财产。对离婚时夫妻共同财产中房产的处理，已成为夫妻离婚财产分割时的关键问题。

(一）夫妻共有房屋在分割时的问题

1.《婚姻法》对涉及夫妻共有财产的认定原则

夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。对离婚时财产的分割原则是：夫妻的共同财产由双方协议处理，若协议不成，由人民法院按照顾女方和子女权益的原则判决。这样的规定看似明确，但在实践中很难得到较好的执行。因为法律虽然规定了夫妻双方对财产的平等权利，似是对于已购买全部产权和部分产权的房屋，实践中这种平等权是较难实现的。

已购全部产权的房屋，《婚姻法》虽规定夫妻共同财产原则上均等分割，但又规定“根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别”，因而使得审判人员将财产来源很容易判断为来自于一方，从而当然地将房屋所有权判归一方。

2.未分得房屋所有权的一方，应适用何种补偿标准

《财产分割意见》第十三条规定：“对不宜分割使用的夫妻共有房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女或无过错方等原则分给一方所有，分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。”根据该规定，一般情况下，补偿是按照房屋的一半价值补偿。

(二）房产分割应遵循的原则

首先:应当切实体现民事法律的最基本原则——公平原则。

离婚是涉及公民的身份关系和财产关系的很重要的一种民事活动，夫妻双方是平等的民事主体，具有平等的民事权利，所以在婚姻案件中，一定要体现出这一基本原则。虽然法律规定了夫妻双方对共有财产有平等的处理权，但在实践中却未能真正体现平等原则，原因在于法律规定的“根据财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别”，成为了一种表面的公平。比如，涉及公房承租的房屋，分得公房的一方，在房屋的来源上肯定起了至关重要的作用，但是从我国原来的住房政策看，夫妻中未分得房屋的一方，其在家庭获得住房使用权的过程中，也起了很大的作用。公房分配中，各个单位都有一些内部政策，如：没有领取结婚证的职工不给分配住房；在将公房卖给职工的过程中，国家允许将夫妻双方的工龄相加，用以享受国家给职工的购房优惠政策，并且这种优惠政策每个职工一生只能享受一次。因此应综合各种情况分析判断。

我们知道，无论是部分产权还是全部产权，只要是夫妻共同出资购买的房屋，就属夫妻共同共有的财产。《民法通则》第七十八条第二款规定：“共同共有人对共有财产享有权利、承担义务”。房屋作为一种财产，有增值的可能，也有贬值的可能，夫妻双方应当共同享受利益、承担风险。虽然离婚将使得夫妻间的这种共有关系终止，但在分割房屋时，不能无视共有财产的基本属件。但是在审判实践中，有些法院没有认真考虑共有房产具有带来收益或带来损失的风险特征，导致处理结果可能侵犯了另一方当事人对共有财产的权利。

另外，法律还规定了竞价的方式。根据公平原则，在房屋分割中，应当遵循让房屋的价格和价值趋于一致的原则，而竞价，一方面可能促使房屋的价值和价格较大地分离，使得真正需要房屋的一方无法获得房屋的所有权，一方面也会存在恶意竞价的可能，使得一方在原本不想或不应获得房屋产权的情况下，通过叫高价格获得较高的补偿，所以，竞价不能真正体现法律的公平、等价、有偿原则。

综上，在房屋分割中，应当切实遵循公平原则，转变对法律公平性浅层次上的认识。在确立了夫妻双方在分割财产中真正公平的地位后，公平地分割房产就是一道难题。房屋一般最终只能由一方获得，在确实无法满足双方对房屋的共同要求下，可以通过合法的中介评估机构，根据争议房屋在房产市场中的综合情况，进行科学评估，以评估后的现价作为补偿价款的依据。这种方式，能够尽可能地将争议房屋的价值和价格一致起来，也可以对另一方当事人有一个相对公平的回答。

其次，在离婚案件中，应真正体现国家对妇女权益的保护。

在离婚案件财产分割时，尤其应当注意保护妇女的合法权益。最髙人民法院《财产分割具体意见》中，规定当事人一方因离婚后无房居住，要求暂住的，经查实可据情予以支持，同时还规定了无房的一方租房居住经济上确有困难的，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。这些规定在大多数离婚案件中，可以视为是对妇女权益的一种保护，但由于这一规定中的表述是“可给予一次性经济帮助”，在实践中这种对女性的照顾和保护更多地取决于对方的意愿。走上法庭离婚说明双方的矛盾已较深，所以,无论是暂住还是经济帮助，都较难实现。因此，在审判实践中要注意这个问题。

根据我国《婚姻法》规定，夫妻双方在结婚前购置的房产属个人财产，离婚时归各自所有，一般不存在分割的问题。而对于夫妻双方在婚姻关系存续期间购置的房屋则属于夫妻共同财产，由夫妻双方共同共有。对于共有房屋的分割，《婚姻法》第三十九条规定“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”

1.对产权共有房屋的分割原则

首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为夫妻共同财产。

其次，明确产值，即明确房屋价值，按市场现价计算，不是按房屋购买合同金额计算。

最后，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，要首先将未还贷部分除去。比如，一套房子购买价是100万，首付30万，贷款70万，现值120万，未还贷款是60万，夫妻可以分的部分就是120万减去60万等于60万，每人可分得30万。取得房子的一方应当给付未得房一方30万。由得房一方继续承担未还贷部分的本金和利息。

2.对产权共有房屋的分割方法

第一，实际分割。

私有房屋可进行实际分割的，例如房屋不在一处，或者虽在一处但可分门别户的，应首先考虑分割产权。分割时一般采取平均分割原则，但如果一方没有生活来源或有其他困难，如患有严重疾病，可适当予以多分；有子女的，抚养子女的一方应当多分。如果不能平均分割的，例如面积不相等，结构不一样，新旧不同，在考虑双方都能取得房屋居住的前提下，可采取折旧补偿、作价补偿等方法进行分割；

第二，折价分割。实践中许多房屋是不宜进行实际分割居住的，从考虑房屋的使用效能和方便生活出发，可对这类房屋进行折价分割。获得房屋产权的一方给另一方补偿，补偿价款的数额要考虑房屋的现状估算价，一般由双方协商，或通过中介评估、拍卖，或采取双方竞价的方式确定。

【法条链接】

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一）

第二十七条第二款、第三款一方离婚后没有住处的，属于生活困难。

离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二）

第二十条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

(一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

(二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

(三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见

12.   婚后8年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。

13.   对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。

14.   婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。

无房一方租房居住经济上确有困难的，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。

根据《婚姻法解释（一）》第十九条的规定，“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”