产权房的分割与处理

一、离婚时常见产权房分割的类型与处理方法

还未取得产权或末取得完全产权的房屋

根据《婚姻法司法解释（二）》第21条的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宣判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得完全所有权后，再由任何一方另行向法院起诉。这类房屋包括当事人用标准价购买的拥有部分产权的房改房以及当事人购买的但在离婚时还未能办理产权的各类房屋。但是，应注意，对于房改房，若当事人尚未取得产权证，是否可在离婚案件中得到处理值得商榷。房改购房属于国家相关法规规定的政策性房屋交易，应依据国家有关政策精神来进行界定。国务院《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定：职工购公有住房，购买后拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权……因此，只要享有福利分房权利的职工，依照国家相关政策法规规定，参加房改，交纳了购房款，即对房改购得的房屋享有产权，不应以未发放产权证书而否定其权利。房改房的权利是国家明确规定的。

2一方在婚前已取得完全产权的房屋

一方在婚前已取得产权证，不管有没有支付全部购房款，房屋产权都应归该一方所有。即使在婚后用共同财产支付了部分的购房款，也不影响房屋产权的归属，只是在这种情况下，另一方有权就这部分用共同财产支付的购房款要求分割或要求获得补偿。附件为产权登记册的样式（格式见附录3-14-3）及购房发票（格式见附录3-14-4）及房地产权证（格式见附录3-14-4）。

3双方婚后出资（包括贷款）取得的房屋

(l)明确产权，不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为共同财产。

(2)明确产值，即明确房屋价值，按市场现价计算，不是按购买合同金额计算。

(3)分清权益部分和债务部分。因为涉及贷款，所以，要首先将来未还贷部分除去。比如．一套房子的购买价是100万元，首付30万元，贷款70万元，现值120万元，未还贷款是60万元，夫妻可以分的部分就是120万元减去60万元等于60万元，每人可分得30万元。取得房子的一方应当给付未得房一方30万元。由得房一方继续承担未还贷部分的本金和利息。附银行房贷还款对账单（格式见附录3-14-5）

4.一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证的房屋

夫妻一方婚前支付了全部房款并取得了产权证，就完全合法拥有了房产的物权，其增值部分，根据物权法原理，应属一人所有。

5.一方婚前支付了部分房款并取得了产权证，婚后继续还贷的房屋

虽然房产系一方婚前购得，但共同还贷部分，不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益，另有约定除外。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。

6一方婚前支付了部分房款，婚后取得的产权证，婚后继续还贷的房屋

其实就是产权证取得与房屋产权权属有无关系的问题。

一种意见认为，产权证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得房产就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分。毕竟，财产期待权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立台同及付款行为所致。婚后取得产权证这一事实绝不意味着婚前个人财产权益婚后向夫妻共同财产形式转化。

另一种意见认为，夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚未偿还的贷款，作为夫妻共同债务，由双方共同偿还。

以上两种意见，各地法院都有判例。最高人民法院民一庭对此类房屋处理的意见是：婚前男、女任一方按揭贷款所购买的房屋，婚后共同付款，离婚时尚未付款完毕的房屋的处理方法是，采取住房抵押贷款方式购买商品房未付清全部房价款的房屋属于尚未取得所有权的房屋，在离婚诉讼时不应作为夫妻共同财产进行分割。但这个规定在实践司法审判中并未被采纳，法院一般会判决得房一方继续还贷，处理房屋分割。

7.一方婚前支付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，向未取得房产证的房屋

根据《婚姻法司法解释（二）》第21条的规定，离婚时，双方对t尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宣判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用，待取得房屋产权证后，再由另一方另行向法院起诉，

8婚前双方出资，但婚前办理产权证只有一方名字的房屋

实践中还有这样的情况，男女恋爱期问感情自感不错，婚前商议买房子。后双方共同出资，出于各种原因，合同及产权证只写了另一方的名字，一方没有写进去。离婚时．另一方不承认一方有出资，在不能证实自己有出资且不是赠与的前提下，一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出,资行为，法院是无法判决另一方给付一方补偿款的。因此，在婚前购房时，这些账一定要算清楚，不要以为感情好一切都会好，到时后悔晚矣，代理律师再优秀也回天无力。

关于离婚案件中涉及的房产分割问题，有些省市的法院制定了一些适用本地区的审理提导意见，比如，上海、深圳，江苏省等。以深圳市中级人民法院为例，该院规定：深圳市中级人民法院《关于审理婚姻案件的指导意见（试行）》第33条规定：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产权证登记在该方名下的，该房屋为其个人婚前财产。另一方婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质，但对已归还的贷款中另一方以个人财产清偿的部分，应当全部返还；以夫妻共同财产清偿的部分，应当返还其中的一半。产权证登记在一方名下，但另一方有证据证明婚前购房时，其也同意出资的，在离婚分割财产时，该房屋为产权登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但对首期款和已归还的贷款中属于另一方出资和清偿的部分，应当予以返还。一方婚前购买的房屋，另一方有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍应认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，其按揭贷款债务为共同债务。但对于存在当事人出资比例悬殊，且婚后确来共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，可参考当时的出资比例对房产进行分割，不宜各半分割。双方对夫妻共同财产中已取得产权证的商品房和已取得“红本”的安居房的价值及归属无法达成协议，双方均主张房屋所有权且一方不同意竞价的，应当在评估确定市场价的基础上进行分割、补偿。双方对共同财产中已取得“绿本”的安居房的价值及归属无达成协议，双方均主张房屋所有权且一方不同意竞价的，应当在评估确定市场价的基础上，按照照顾子女和妇女权益的原则判决房产归属，以市场价减去取得房产一方“绿本”转“红本”所需补交的差价及税费为补偿另一方的基数确定补偿另一方的数额。

上海法院系统对于房产分割的意见也较为具体、可操作性强。离婚诉讼中，婚前有夫妻一方承租、或父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，其公房使用权本身蕴涵的价值，根据《婚姻法司法解释（二）》第19条的规定，夫妻方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。但从上海的实际出发由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用价值，也有失公允，对此我们认为，实践中可区分下列情形处理：

(1)一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。据此，作者认为，虽然婚前一方承租公房，但取得该公房使用权没有支付相当的对价，或支付的价格相对较低，后该公房又在婚姻关系存续期间买成产权房，在离婚时，该房一般按共同共有原则分割，分割比例相差应该不大。

(2)一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。据此，作者认为，因为有的公房可以转承租，因此，如果一方婚前取得的公房使用权是通过支付了相当的对价取得的，后来在夫妻关系存续期间，公房又被买成产权房，这种情况下，虽然该房系共同所有，但必须扣除原来一方购买承租权支付的钱款后再予以分割，这也是好理解的。实践中，当时支付的购买使用权的钱款可能比较少，但后来买成产权后房价涨得很高，按照此条的理解，不论房价上涨多少，在计算一方购买承租权支付的钱款时，仍应按当时实际发生的钱款数额计算，而不应考虑房价上涨因素。

(3)对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法司法解释（二）》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。作者认为，如果原一方父母承租的公房，在婚后以夫妻一方名义共有购买，若无另行约定，该房产为夫妻共同共有，父母的份额就自动按赠与原因丧失。但是，这里面实践中又有几种情况：

①虽然是以夫妻一方名义购买，但不是以夫妻共同财产，而是一方父母财产购买，产权证系夫妻双方的名字，如何认定？

②原系一方父母承租的公房，后以一方名义，而不是夫妻双方名义购买成为公房，且购买的出资又是一方父母出资，该房产权利如何认定？

③原系一方父母承租的公房，虽然以夫妻共同财产购置，但产权证上不仅有夫妻一方或双方的名字，而且还有一方父母的名字，该房如何处理？

作者认为，实践中可能出现的情况千差万别，司法解释或高院的解答也不可能全部涵括，因此，对于第①、②、③种情况应具体情况具体分析。作者认为，第①种情况，仍应为共同财产，只是在财产分割时，酌情考虑财产来源因素；第②种情况，应为一方所有的财产；第③种情况，为家庭共有财产，应由两个法律关系调整。关于子女购房父母出资的问题，上海市高级人民法院的指导意见认为，父母为子女结婚所给付的购房出资，是否均构成对子女的赠与，当事人婚后，父母为双方购房出资，产权证登记在夫妻一方名下的，是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与的问题，从《婚姻法司法解释（二）》第22条的规定，父母为子女结婚购房的出,资，应当认定为……赠与的规定来看，我们认为，条文中的应当认定，是在父母实际出资时，其具体意思表示不明的情形下，从社会常理出发，推定为赠与。若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。作者认为，子女购房，父母出资，不能一概推定为赠与，只有在没有证据表明出资性质的前提下，才能将出资行为推定为赠与。如果一方能举证证明出资系借贷或向一方赠与，则就不能按向双方赠与判案。

什么能证明是借贷而不是赠与呢？实践中的出资协议或借条都可以证明。但是，由于目前有的当事人的法律素质不好，信誉度较低，为达到自己的目的有时不计手段，因此，伪造出资协议或借条的情况屡见不鲜。实践中，对于夫妻婚后父母出资购买房屋，产权证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产权证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般宜认定为向双方赠与为妥。该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

此外，上海市高级人民法院认为，尽管《婚姻法司法解释（二）》中的该条规定仅限于购房出资，但对于实践中可能发生的购买其他物品的出资，同样可根据该条规定作出相应的归属认定。作者认为，上海市高级人民法院的这个条款应当可以分为三种情况理解：

①张男与李女结婚，结婚后购房张男父母出资，产权证记在张一人名下，张某父母出资应认定为赠与张男一人所有；

②张男与李女结婚，结婚后购房张男父母出资，产权证记在李女名下，若李女不能证明出资为对其一人的赠与，张某父母出资应认定为对夫妻二人的赠与；

③张男与李女结婚，结婚后购房张男父母出资，产权记在张男、李女二人名下，该出资仍应认定为对双方的赠与为宜，这也符合社会常理。

上海市高级人民法院解答第6条，关于夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理也作了明确规定。上海市高级人民法院认为，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产权证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产．剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。作者认为，这是非常具有实践操作意义的规定，同样可以解决大量案件中存在的难点。我们可从以下案例理解：张男婚前签订一份房产买卖合同，且支付了首付，每月还3000元贷款。几个月后，张男与李女结婚，继续每月还贷3000元。结婚2年后，双方离婚，离婚时，该套房屋的物权仍应归张男所有，李女只能得到2年中每月还贷本息数额相加总数的一半。若该房存在房价上涨增值，增值部分李女无权要求分割。虽然张男每月从自己工资中扣除3000元贷款，但因为其工资应属共同财产，因此，其中1500元部分应属于配偶一方清偿的部分。对于产权证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。再如，张男婚前签订一份房产买卖合同，首付30万元。张男付了20万元，李女通过银行直接向房产公司的账户支付了I0万元，张男每月还5000元贷款。几个月后，张男与李女结婚，继续每月还贷5000元。结婚2年后，双方离婚，离婚时，该套房屋的物权仍应归张男所有，李女能分得的钱款为：10万元，再加上2年间张男总共还贷数额的一半。若该房存在房价上涨增值，增值部分李女无权要求分割。虽然张男每月从自己工资巾扣除5000元贷款，但因为其工资应属共同财产，因此，其中2500元部分应属于配偶一方清偿的部分。应当引起注意的是，如何理解“配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资”的举证效力。比如，李女从银行取,出l0万元现金交给张男后3天，张男向房产公司交款30万元n但张男向房产公司交的30万元中，是否包括李女从银行取出的10万元不能赢接证明。但由于只退还本金的处理原则，因此，深究这一点役有意义。若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在-方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。我们认为，虽然婚前购房，且产权记载在一方名下．但并不必然意味着房产的物权就只归一方所有。上海市高级人民法院以上的叙述正是要说明这个问题。比如．Mike是美国人，在沪工作期间认识李梅，在双方未登记结婚的情况下，Mike以李梅的名义购买了一套价值200万元的商品房，在装修后，双方即入住，继而办理结婚登记手续。那么，对于以李梅的名义购买房屋的行为法律性质该如何认定？是赠与房屋，还是以结婚目的共同出资购房？实践中，一般来说，法院很难相信几十万元、几百万元的赠与，比如，如果李梅说，Mike是为讨其欢心或达到与其结婚的目的．而赠送该套房屋给李梅的，这种说法，如果Mike不予认可，法院很难将该房产权全部判归李梅。当然．Mike更应积极主动收集能够证明其出资有共有占有房屋的主观意图，比如，来往的信函、电子邮件中相关的话题、证人证言等。对于夫妻一方婚前出资购房，权利登记在双方名下，离婚时该房产的处理，上海市高级人民法院关于印发《关于审理婚姻家庭纠纷若于问题的意见》（沪高法民一[2007]5号文件）第13条认为，夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如来约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。